- ناسداك 100—
- S&P 500—
- داو جونز—
- VIXمتأخر ~15 د—
- خام تكساسمتأخر ~10 د—
- برنتمتأخر ~10 د—
- الذهبمتأخر ~10 د—
- عائد أمريكا 10 سنوات—
- مؤشر الدولار—
تحليل: الرهن الأمريكي يتراجع إلى 7.32% لكن القسط أعلى 250 دولارًا من العام الماضي
هبط متوسط الرهن العقاري لـ30 سنة إلى 7.32% في أول انخفاض منذ أغسطس، لكنه ما زال أعلى بـ1.13 نقطة عن العام الماضي. نحسب ما يعنيه ذلك للقسط، ولماذا يبقى سوق المساكن متجمدًا.
باختصار
- الرهن لـ30 سنة 7.32% مقابل 7.40% قبل أسبوع و6.19% قبل عام، وأول تراجع منذ أغسطس.
- بحساب هدوء السوق: قرض 332 ألف دولار يكلّف نحو 2,281 دولارًا شهريًا مقابل 2,031 قبل عام.
- طلبات الرهن هبطت 5.3% أسبوعيًا، والفيدرالي مرجّح تثبيته في 28 أكتوبر مع احتمال رفع في ديسمبر.
ما الذي تغيّر هذا الأسبوع
تراجع متوسط الرهن العقاري الثابت لـ30 سنة في الولايات المتحدة إلى 7.32% في الأسبوع المنتهي 22 أكتوبر، مقابل 7.40% قبل أسبوع، بحسب مسح فريدي ماك الأسبوعي. هذا أول انخفاض أسبوعي منذ أغسطس، بعد سبعة أسابيع متتالية من الارتفاع بلغت ذروتها عند أعلى مستوى في ثلاث سنوات. وتراجع الرهن لـ15 سنة إلى 6.68% من 6.71%.
لكن الصورة السنوية أقسى: قبل عام كان متوسط الـ30 سنة 6.19%، أي أن المقترض اليوم يدفع 1.13 نقطة مئوية إضافية.
| المؤشر | الأحدث | قبل أسبوع | قبل سنة |
|---|---|---|---|
| رهن 30 سنة ثابت | 7.32% | 7.40% | 6.19% |
| رهن 15 سنة ثابت | 6.68% | 6.71% | 5.44% |
لماذا نزل المعدل؟
يتبع الرهن العقاري عادةً عائد سند الخزانة لـ10 سنوات. وبحسب Realtor.com بلغ متوسط العائد نحو 5.13% في الأيام الأخيرة، مقابل 5.24% الأسبوع الذي قبله، مع توجّه المستثمرين نحو السندات وسط الحرب مع إيران وتراجع أسهم التقنية. ونقلت Real Estate News أن العائد نزل دون 5% صباح الخميس.
المفارقة أن هبوط العائد لا يعكس بالضرورة أخبارًا جيدة: السندات تُشترى هنا كملاذ أكثر منها ثقةً بالاقتصاد.
ماذا يعني للقسط الشهري؟
بحساب هدوء السوق، وبمثال توضيحي فقط: منزل بسعر 415 ألف دولار (وهو الوسيط المعلن للعرض الأسبوعي بحسب Realtor.com) ودفعة أولى 20%، أي قرض 332 ألف دولار لـ30 سنة، دون ضرائب أو تأمين:
| سعر الفائدة | القسط الشهري التقريبي |
|---|---|
| 6.19% (قبل عام) | 2,031 دولارًا |
| 6.66% (أواخر أغسطس) | 2,134 دولارًا |
| 7.32% (هذا الأسبوع) | 2,281 دولارًا |
| 7.40% (الذروة) | 2,299 دولارًا |
الفارق بين اليوم وقبل عام نحو 250 دولارًا شهريًا على القرض نفسه. أما تراجع الأسبوع الأخير فيوفّر نحو 18 دولارًا فقط، وهنا يصدق قول الخبير في Realtor.com: لا ينبغي المبالغة، فالارتفاع بلغ 74 نقطة أساس في أكثر من شهر بقليل. وقدّر Realtor.com أن صعود المعدل من 6.66% في أواخر أغسطس إلى 7.4% في 8 أكتوبر أفقد المشترين نحو 7.2% من القوة الشرائية.
سوق متجمّد لا مشترٍ ولا بائع
- طلبات الرهن العقاري هبطت 5.3% في الأسبوع المنتهي 16 أكتوبر، وفق اتحاد مصرفيي الرهن العقاري (MBA)؛ مؤشر الشراء أقل بـ18% عن العام الماضي وطلبات إعادة التمويل أقل بـ59%.
- بدايات البناء تراجعت 5.2% في سبتمبر على أساس شهري و7.4% سنويًا (مكتب الإحصاء الأمريكي، كما نقل Realtor.com).
- توقيع العقود انخفض 9.8% سنويًا، والمعروض للبيع ارتفع 7.7% عن العام الماضي بحسب Realtor.com.
- الأسعار شبه ثابتة: ATTOM تقدّر -2% سنويًا، وRedfin +0.2%، وZillow +1.2%.
- 65.6% من القروض القائمة بفائدة 5% أو أقل في الربع الثاني، ما يفسّر إحجام الملّاك عن البيع.
الفيدرالي هو العامل التالي
بحسب أداة CME FedWatch كما نقلتها Real Estate News، يبلغ احتمال تثبيت الفائدة في اجتماع 27–28 أكتوبر نحو 95%، مع احتمال قرابة 75% لرفع في ديسمبر (وتحدّث Realtor.com عن نحو 90%). أي أن السوق سعّر التثبيت والرفع المحتمل مسبقًا، والسؤال كما قال خبير Realtor.com هو: إلى أي مدى يرتفع «القاع» للعائد في الأشهر المقبلة؟
ما الذي نراقبه
- مسح فريدي ماك القادم في 29 أكتوبر (حسب تقويم FRED).
- قرار الفيدرالي في 28 أكتوبر ونبرة بيانه.
- هل يبقى عائد 10 سنوات دون 5%؟
للقارئ العربي المتابع للسوق الأمريكي: الرهن العقاري مؤشر مباشر على تشدّد الظروف المالية، وتنعكس أسعاره على أسهم البناء والبنوك العقارية وصناديق REITs.
*محتوى تعليمي وليس توصية استثمارية.*
المصادر
- Mortgage Rates - Freddie Mac PMMS — Freddie Mac
- 30-Year Fixed Rate Mortgage Average (MORTGAGE30US) — FRED - St. Louis Fed
- Mortgage Rates Drop for First Time in 2 Months — Realtor.com
- Rates drop, but damage to housing's fall season 'already done' — Real Estate News
