تحليل: القرض السكني يصغر 19% إلى 598 ألف ريال مع رفع الفائدة

ماذا تقول الأرقام

منحت البنوك السعودية الأفراد تمويلًا سكنيًا جديدًا بنحو 5.87 مليار ريال في أغسطس 2026، مقابل نحو 5.86 مليار ريال في الشهر نفسه من 2025، بحسب بيانات البنك المركزي السعودي (ساما) التي نقلتها صحيفة «أملاك». الرقم الإجمالي ثابت تقريبًا، لكن ما تحته تغيّر.

بلغ عدد العقود نحو 9810 عقود، وتراجع متوسط قيمة التمويل الجديد 19% سنويًا إلى نحو 598 ألف ريال. وبحساب «هدوء السوق» من هذين الرقمين، يعني ذلك أن عدد العقود زاد نحو 23% مقارنة بأغسطس الماضي، بينما يقترض كل مشترٍ مبلغًا أقل.

وليس أغسطس استثناءً. فبحسب قراءة منصة «عمران» لنشرة ساما، بلغ متوسط القرض السكني الجديد في النصف الأول من 2026 نحو 659,933 ريالًا، أقل 12.71% من العام السابق. وتراجع إجمالي التمويل السكني الجديد من البنوك في النصف الأول 31.25% إلى 32.1 مليار ريال على 48,714 عقدًا.

لماذا يصغر القرض؟

لا تقدم البيانات سببًا واحدًا مؤكدًا، لكن فيها إشارات. تمويل الشقق بلغ 1.91 مليار ريال في أغسطس، وهو أعلى رقم شهري خلال 2026 بحسب «أملاك»، بينما بقيت الفلل المنتج الأكبر بحصة 62%. أي أن جزءًا من المشترين يتجه إلى وحدات أصغر كلفة، دون أن تفقد الفلل صدارتها.

في المقابل، ترى «عمران» أن الفائدة وحدها لا تفسّر حركة السوق: متوسط سايبور لثلاثة أشهر بلغ 4.808% في النصف الأول من 2026 مقابل 5.413% قبل عام، أي أن التمويل صار أرخص بنحو 60 نقطة أساس، ومع ذلك تراجع الإقراض الجديد. وتقدّر المنصة أن نحو ثلاثة من كل أربعة قروض سكنية جديدة مدعومة، وأن الإقراض الشهري يتبع توزيع الدعم أكثر مما يتبع الأسعار. وتصف المنصة هذا الرقم بأنه تقدير تقريبي.

الفائدة تعود للصعود

المتغير الجديد هو اتجاه الفائدة. فبعد أن رفع الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي سعره 25 نقطة أساس، في أول رفع منذ 2023، تبعته ساما بالخطوة نفسها، فرفعت سعر اتفاقيات إعادة الشراء (الريبو) إلى 4.50% والريبو العكسي إلى 4.00%، بحكم ربط الريال بالدولار عند 3.75.

وبحسب «أملاك»، أظهرت بيانات أحد أكبر البنوك السعودية، المحدّثة في أغسطس، أن معدل النسبة السنوي للتمويل الثابت لشراء مسكن أول بقيمة مليون ريال يبلغ 5.71% لمدة 25 عامًا. وتلفت الصحيفة إلى أن أي زيادة إضافية في كلفة الأموال قد ترفع الالتزام الشهري، أو تخفض المبلغ الذي يحصل عليه العميل وفق دخله والتزاماته.

وتسعّر الأسواق، كما رصدت «هدوء السوق» في تغطيتها لاجتماع الفيدرالي، احتمال رفع أمريكي آخر في ديسمبر، ما يعني أن مسار الفائدة المحلية يبقى مرتبطًا بقرارات واشنطن.

كم يعني ذلك لقسطك؟

أجرت صحيفة «الوطن» محاكاة لقرض افتراضي بقيمة 500 ألف ريال لمدة 25 عامًا: عند مستوى سايبور الربع الثاني 2026 (4.7612%) يبلغ القسط النظري نحو 2854 ريالًا، مقابل 3316 ريالًا عند ذروة الربع الرابع 2023 (6.3078%)، و1838 ريالًا عند أدنى مستوى في 2021. والفارق في إجمالي السداد بين الذروة والمستوى الأحدث نحو 138.7 ألف ريال.

وعلى المنهج نفسه، يعطي حساب تقريبي من «هدوء السوق» الصورة التالية لربع نقطة إضافية، بافتراض انتقالها كاملة إلى سعر التمويل:

هذه أرقام توضيحية لا تمثل عرض بنك بعينه؛ فالكلفة الفعلية تعتمد على هامش الممول ونوع العقد (ثابت أو متغير) وموعد إعادة التسعير. وصاحب التمويل الثابت لا يتأثر قسطه الحالي برفع الفائدة، بينما يشعر به صاحب العقد المتغير عند إعادة التسعير، والمشتري الجديد عند توقيع العقد.

والإيجار؟

للمستأجر حساب مختلف. فبحسب الهيئة العامة للإحصاء، ارتفعت الإيجارات الفعلية للسكن 3.5% سنويًا في سبتمبر 2026، وكانت السكن والمرافق المساهم الأكبر في التضخم العام البالغ 1.9%، بـ0.7 نقطة مئوية. وعلى أساس شهري ارتفعت الإيجارات 0.2% فقط. أي أن كلفة السكن ما زالت تصعد، لكن بوتيرة أهدأ.

ما الذي نراقبه

• بيانات ساما لسبتمبر: أول شهر بعد الرفع، وتصدر عادة مطلع الشهر التالي ضمن النشرة الشهرية.
• اجتماع الفيدرالي المقبل: أي رفع جديد تنقله ساما عادة إلى السوق المحلية.
• أسعار التمويل الثابت: خفضت الشركة السعودية لإعادة التمويل العقاري سعرها الثابت طويل الأجل 26 نقطة أساس في يونيو، وأي تعديل جديد منها يؤثر على عروض البنوك.

*محتوى تعليمي وليس توصية استثمارية أو تمويلية. استشر جهة التمويل قبل أي قرار.*